男子和女子同居生活

　　男子未经女子同意单独与他人签订合同出售女子名下房屋18年后，买受人要求过户但遭女子拒绝房屋应该属于谁?

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　　基本案情

　　2003年前，李某和刘某没有办理结婚登记，但一直同居生活并生育有两个孩子，李某名下有房屋一套。

　　2003年，刘某因生意失败欠下债务，于是私下以11万余元的价格将李某的该套房屋出售给了张某，双方签订了合同，刘某向张某交付了房地产权证，自此张某开始占有使用该房屋。事后李某得知房屋被卖后表示不同意，但在刘某的劝说下没有再反对。

　　因李某一直拒绝配合办理房屋过户登记手续，2021年，张某向法院起诉李某和刘某，要求配合办理房屋过户登记手续。

　　法院判决

　　大通湖区人民法院审理后认为，虽然涉案房屋登记在李某名下，但李某与刘某长期生活在一起并育有小孩，周围群众都认为刘某与李某系夫妻关系，因此在刘某出售该房屋时，张某有理由相信刘某有处分权。刘某将房屋出售给张某至今已有 18 年，李某虽曾表示异议，但后来未再表示反对，且张某入住涉案房屋至今，李某也未要求张某返还房屋，应视为其对刘某处分房屋行为的认可。

　　据此，法院判决李某协助张某办理房屋产权变更登记手续。李某不服一审判决，提出上诉，益阳市中级人民法院经审理后依法判决驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　1.“契约应严守。”民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。本案中，刘某与李某一起同居生活多年，并生育有小孩，刘某代理李某与张某签订房屋买卖合同的民事行为，符合一般生活认知，存在代理权外观，构成表见代理，其代理行为产生的法律后果应由李某承担。 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十八条　 同时符合下列条件的，人民法院可以认定为民法典第一百七十二条规定的相对人有理由相信行为人有代理权： (一)存在代理权的外观; (二)相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。因是否构成表见代理发生争议的，相对人应当就无权代理符合前款第一项规定的条件承担举证责任;被代理人应当就相对人不符合前款第二项规定的条件承担举证责任. 2.“法律不保护权利上的睡眠者。”享有权利的人应该积极行使权利，若权利人自己怠于行使权利，则可能失去法律的保护。本案中，李某虽然没有同意，但是知晓并默许了房屋出卖和交付他人处置的事实，没有通过法律途径主张自己的权利，即未在法定期限内行使撤销权，撤销权消灭。

　　《中华人民共和国民法典》第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭： (一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权; (二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权; (三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。